ЛЕТО ПРОДОЛЖАЕТСЯ... 1-property.ru продлевает акцию "Месяцы в подарок"!
Забронируйте рекламу объектов на портале до конца лета и получите дополнительные месяцы в подарок:
размещение на 3 мес. €.50.- плюс 2 мес. В ПОДАРОК!
размещение на 6 мес. €.90.- плюс 4 мес. В ПОДАРОК!
размещение на 12 мес. €.150.- плюс 6 мес. В ПОДАРОК!
Более того! Если у вас уже есть активная реклама на портале, и она истекает в августе, свяжитесь с нами, мы продлим ее размещение еще на 1 месяц бесплатно!
IMEX Real Estate — специализированное агентство недвижимости, предоставляющее клиентам полный спектр услуг на рынке недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов, начиная с предварительных консультаций и заканчивая послепродажным сопровождением.
Компания IMEX ведёт свою историю с 1995 года. На рынке недвижимости ОАЭ мы — с 2004 года. На сегодня головной офис компании зарегистрирован и находится в Дубае. Также у нас открыт собственный полноценный офис в Москве, что позволяет нам быть ближе к клиентам.
IMEX Real Estate — постоянный участник международных выставок недвижимости и инвестиций, проводимых в России, Украине, Казахстане и других странах СНГ. Ежегодно мы участвуем в более чем в 15 тематических выставках.
IMEX Real Estate активно сотрудничает с агентствами по всей территории России и за ее пределами. Среди наших партнеров — агентства зарубежной недвижимости из Москвы, Санкт-Петербурга, Самары, Ростова-на-Дону, Екатеринбурга и других регионов России и ближнего зарубежья. На текущий момент у нас заключены более двух десятков партнерских соглашений и их число постоянно растет.
На сегодня, IMEX Real Estate занимает лидирующие позиции на рынке недвижимости Дубая в сегменте, ориентированном на российских клиентов. Этому способствует наша постоянная упорная работа и инвестиции в развитие.
Граждане иностранных государств, не являющихся членами Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), имеют право приобретать недвижимость в Дубае в полную собственность ("фрихолд") только на специально оговоренных территориях, в так называемых фрихолд-зонах.
Перечень таких зон установлен Указом Правителя Дубая №3 от 2006 года. К ним относятся практически вся территория "нового Дубая", включая такие популярные районы, как Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers и др.
Требуется ли регистрация недвижимости в Дубае и кто ей занимается? Просмотреть ответ >>
Регистрацией прав на недвижимое имущество в Дубае занимается Земельный департамент (Dubai Land Department). На сегодняшний день обязательной регистрации в соответствующем реестре подлежат права собственности, долгосрочной аренды, залог недвижимого имущества и пр.
Регистрация проводится как по уже готовым и сданным в эксплуатацию объектам, так и по строящимся ("оф-план"). В первом случае собственник получает на руки регистрационное свидетельство на недвижимое имущество (Title Deed), а в случае регистрации еще не построенной недвижимости (Oqood Registration) — первичный договор купли-продажи (Initial Contract of Sale).
При регистрации права собственности в Земельном департаменте Дубая уплачивается регистрационный сбор в размере 2% от стоимости недвижимости плюс небольшой фиксированный платеж за подготовку и печать необходимых документов.
Какие налоги должен уплачивать собственник недвижимости в Дубае? Просмотреть ответ >>
В Объединенных Арабских Эмиратах отсутствуют налоги на имущество и на доходы. Поэтому владение недвижимым имуществом в Дубае, равно как и получение дохода, например, от его сдачи в аренду, не влечет никаких налоговых последствий для собственника в пределах юрисдикции ОАЭ.
Однако надо понимать, что владелец недвижимости несет ответственность за ее надлежащее содержание и обязан оплачивать расходы на ее обслуживание (т.н. Maintenance Fees или Service Charges ), устанавливаемые управляющей компанией или ассоциацией собственников (если такая ассоциация уже создана).
Плата за обслуживание включает расходы на охрану здания, уборку зон общего пользования, вывоз мусора, поддержание инфраструктуры (парковки, бассейны, спортзалы, зоны отдыха) и т.п. Как правило, такие платежи взимаются ежегодно на год вперед и для Дубая составляют, в зависимости от проекта, где-то от 20 до 80 долларов за кв. м в год.
В самых общих чертах процедура покупки недвижимости в Дубае в большинстве случаев выглядит следующим образом:
1. Покупатель выбирает объект недвижимости, который он желает приобрести.
2. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором отражаются все параметры сделки, в частности:
— стоимость приобретаемой недвижимости,
— дополнительные платежи, связанные со сделкой (комиссия агентов, платежи застройщику, регистрационный сбор, возмещение продавцу уплаченных наперед расходов на обслуживание и др.),
— срок, в течение которого должна быть завершена сделка купли-продажи,
— сроки и порядок осуществления расчетов,
— ответственность сторон, в случае невыполнения условий по договору.
3. При подписании договора купли-продажи с продавцом, покупатель вносит задаток (обычно 10% от стоимости приобретаемой недвижимости).
4. Продавец оформляет разрешение от застройщика на продажу своей недвижимости (No Objection Certificate, NOC), которое необходимо для регистрации сделки в Земельном департаменте Дубая.
5. После того, как разрешение на продажу получено, продавец и покупатель осуществляют регистрацию недвижимости на имя нового собственника в Земельном департаменте. Обычно, в момент регистрации происходят и расчеты по сделке.
Может ли владелец недвижимости в Дубае сдавать ее в аренду? Просмотреть ответ >>
Отношения между арендодателями и арендаторами в Дубае регулируются законом №26 от 2007 года, а также дополнениями к нему. Согласно действующему законодательству любой собственник недвижимого имущества на территории эмирата Дубай имеет право сдавать свою недвижимость в аренду.
Обычно, недвижимость сдается на срок 1 год с последующим продлением. Собственники также могут обратиться к лицензированной компании и передать ей в управление свою собственность.
В этом случае, все вопросы по взаимоотношениям с арендаторами, управляющая компания берет на себя.
На какой доход от аренды может рассчитывать собственник недвижимости в Дубае? Просмотреть ответ >>
Если говорить о средних рыночных показателях текущей доходности вложений в недвижимость, то для жилья в Дубае на сегодня показатель чистого рентного дохода (то есть дохода за вычетом расходов на обслуживание недвижимости) составляет в среднем 5-10% годовых. Разброс доходности обусловлен различиями в типе и категории недвижимости, ее местоположении и стоимости обслуживания. При этом более дорогая эксклюзивная недвижимость, как правило, дает меньшую отдачу в виде рентного дохода, чем массовое жилье в доступных проектах.
Что касается рынка офисной недвижимости, то на сегодняшний день такие инвестиции являются менее привлекательными с точки зрения доходов от сдачи в аренду, чем приобретение жилья. Сдача в аренду торговых площадей (сюда относятся не только магазины, но и сервисные пункты, кафе, рестораны и т.п.) потенциально способна приносить более высокий доход (до 15%), однако, это зависит как от параметров самого объекта недвижимости, так и от внешних по отношению к нему факторов.
Существуют ли в Дубае какие-либо ограничения по стоимости аренды? Просмотреть ответ >>
Заключая договор аренды недвижимого имущества, стороны сделки вправе договориться о любых условиях, не противоречащих действующему законодательству. Прямых ограничений на стоимость аренды, которая указывается в контракте между арендодателем и арендатором, нет. Однако, существуют законодательно установленные ограничения на повышение стоимости аренды при продлении контракта на следующий срок.
Так, например, в отношении жилой недвижимости, действует правило, согласно которому хозяин не имеет права повышать аренду, если с момента заключения первоначального контракта прошло менее двух лет. Кроме этого, при пересмотре аренды в сторону повышения, арендодатель должен руководствоваться индексом Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Authority, RERA), отражающим средние арендные ставки за различные типы жилья в зависимости от района.
Арендатором недвижимости в Дубае (если речь не идет о краткосрочной аренде жилья) могут быть только физическое или юридическое лицо, имеющее статус резидента Объединенных Арабских Эмиратов. То есть, договор аренды может быть заключен только с гражданином ОАЭ или страны, входящей в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива, либо с экспатриантом, имеющим резидентскую визу.
Соответственно, арендатор — юридическое лицо, должен иметь соответствующую регистрацию на территории ОАЭ. Это может быть местная организация, компания, зарегистрированная в свободной экономической зоне, или филиал (представительство) зарубежной компании.
Требуется ли регистрация договора аренды недвижимости в Дубае и кто ей занимается? Просмотреть ответ >>
В соответствии с законодательством эмирата Дубай, все договоры аренды недвижимого имущества на его территории должны быть надлежащим образом зарегистрированы. Регистрацией арендных контрактов занимается Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Agency, RERA).
Специально для этих целей агентством была создана система Ejari, позволяющая регистрировать договоры через интернет.
Онлайн-регистрация на сайте Ejari проста, требует минимальных технических знаний, и подразумевает введение только базовых сведений об арендном контракте, которые включают: информацию об объекте недвижимости и об участниках сделки, а также условия договора. Каждому зарегистрированному контракту присваивается уникальный штрих-код на все время его действия.
Регистрация является бесплатной, а зарегистрировать договор аренды может как арендодатель, так и арендатор. Пока не установлена ответственность за несоблюдение требования обязательной регистрации, но согласно положениям закона все участники сделок, не прошедшие регистрацию, автоматически лишаются права обращаться в судебные и правительственные органы за защитой своих интересов.
В самых общих чертах процедура сдачи в аренду недвижимости в Дубае в большинстве случаев выглядит следующим образом:
1. Арендодатель сам, или с помощью агентства недвижимости ищет арендатора.
2. Когда арендатор найден, арендодатель подписывает с ним договор аренды, в котором отражаются все параметры сделки, в частности:
— стоимость аренды и условия оплаты,
— срок аренды и условия его продления,
— дополнительные расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости и их распределение между сторонами,
— ответственность сторон, в случае невыполнения условий по договору.
3. При подписании договора, арендатор оплачивает аренду за год (обычно чеками), а также гарантийный депозит (обычно 5% от годовой аренды).
4. Получив оплату от арендатора, арендодатель передает ему ключи, брелки, карточки доступа и т.п., необходимые для беспрепятственного доступа в сдаваемое помещение и относящиеся к нему объекты инфраструктуры (бассейн, спортивный зал и пр.), а также копии документов (свидетельство о собственности, паспорт собственника и др.), необходимых арендатору для подключения воды, электричества, кондиционера, телефона, интернета и пр.
Как осуществляется оплата арендной платы за недвижимость в Дубае? Просмотреть ответ >>
На рынке аренды недвижимости в Дубае, как, впрочем, и на остальной территории ОАЭ, принято оплачивать аренду за год наперед. Как правило, все расчеты производятся банковскими чеками. В зависимости от условий договора, сумма годовой аренды оплачивается одним или несколькими чеками. В последнем случае, чеки датируются будущими датами.
Например, если количество чеков — 4, то даты чеков будут соответствовать датам в будущем через каждый квартал, а если количество чеков — 12, то они будут датироваться с интервалом в месяц. Соответственно, при наступлении даты, указанной на чеке, арендодатель может предъявить его в банк и получить деньги со счета арендатора. Выдача необеспеченных чеков является в ОАЭ уголовным преступлением, поэтому оплата чеками, хотя и не дает стопроцентной гарантии получения арендной платы, является достаточно надежным и удобным способом осуществления расчетов.
Может ли получить деньги по чеку арендодатель, не являющийся резидентом ОАЭ? Просмотреть ответ >>
Необходимо помнить, что срок, в течение которого чек может быть предъявлен к оплате, составляет 6 месяцев, после чего он аннулируется. Если чек выписан на имя физического лица и на нем отсутствует пометка об оплате только на банковский счет получателя, то лицо, указанное в чеке, вне зависимости от наличия резидентской визы, может получить наличные в любом отделении банка-эмитента. В противном случае, или если чек выписан на имя компании, деньги по нему могут быть получены только на банковский счет, причем счет должен быть открыт в одном из банков на территории ОАЭ. Статус резидента при этом также не обязателен.
Ряд банков в ОАЭ без проблем открывают счета для нерезидентов (в том числе и для зарубежных компаний). Процедура открытия счета в банке занимает менее часа, а минимальные требования по внесению денег на счет для его открытия составляют на сегодняшний день 5 тыс. дирхам (около $1400).
Если перечисленные варианты получения арендной платы не подходят арендодателю, он может заключить соглашение с агентством недвижимости, через которое осуществлялась сдача в аренду. Тогда чеки могут быть выписаны на имя агентства, а после получения по ним денег, агентство перечисляет их (или передает наличными) арендодателю. Главное в этом случае, грамотно подойти к вопросу выбора компании-партнера.
Кто оплачивает комиссионное вознаграждение агентству недвижимости? Просмотреть ответ >>
Когда посредником в сделке является агентство недвижимости, ему выплачивается комиссионное вознаграждение. Согласно существующей практике, комиссию агентству недвижимости оплачивает арендатор. Обычно, это 5% от суммы годовой аренды. Услуги агентства заканчиваются после подписания договора аренды.
В случае, если арендодателю требуются дополнительные услуги агентства (представление его интересов на территории ОАЭ в течение срока действия договора аренды, прием платежей от арендатора, оплата расходов по обслуживанию недвижимости и пр.), то их стоимость оговаривается дополнительно.
Кто оплачивает расходы по эксплуатации и обслуживанию сданной в аренду недвижимости? Просмотреть ответ >>
Арендатор с арендодателем могут договориться о любых условиях аренды, однако, как правило, арендодатель несет ответственность за оплату расходов на обслуживание (Maintenance Fees / Service Charges) и капитальный ремонт недвижимости.
Все текущие расходы, связанные с эксплуатацией арендуемого объекта, как то: оплата воды, электричества, кондиционирования, телефона, подключения к интернету и др., а также текущий ремонт недвижимости, несет арендатор. Причем арендатор осуществляет подключение коммунальных услуг у соответствующих поставщиков самостоятельно и на свое имя. Арендатор также оплачивает и т.н. "жилищный сбор" (housing fee), который представляет собой муниципальный сбор в размере 5% от годового размера арендной платы.
Сбор взимается Управлением воды и электричества Дубая (Dubai Electricity and Water Authority, DEWA) равными частями в течение года вместе с платежами за электричество и воду. Если единица недвижимости не подключена к воде и электричеству (т.е. не заселена), то жилищный сбор не взимается. Несмотря на то, что жилищный сбор был введен уже давно, до сих пор его повсеместное взимание налажено не было, и во многие счета DEWA он до сих пор не включается.
Можно ли при сделках с недвижимостью в Дубае обойтись без агентов? Просмотреть ответ >>
Без участия агентов в Дубае, как, впрочем, и во всем остальном мире, не обходится почти ни одна сделка с недвижимостью. Именно в агентства недвижимости, чаще всего, обращаются клиенты, желающие снять, сдать, купить или продать недвижимое имущество. Работая на рынке, агенты как никто другой владеют информацией о том кто, что и за сколько хочет сдать, снять, продать, или купить. Однако, далеко не все профессиональные участники рынка должным образом зарегистрированы и действуют на законных основаниях.
Какие требования установлены в отношении агентов по недвижимости в Дубае? Просмотреть ответ >>
Прежде всего, надо иметь в виду, что, в соответствии с Распоряжением председателя Земельного Департамента Дубая №85 от 2006г., все агентства недвижимости, работающие в Дубае, должны иметь лицензию на соответствующий вид деятельности и должны быть зарегистрированы в специальном реестре Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). Поскольку в ОАЭ субъекты предпринимательства не обладают универсальной правоспособностью, в лицензии должен быть четко указан разрешенный вид деятельности.
Например, для посредничества при купле-продаже или сдаче в аренду, в лицензии должна быть прямо указаны именно эти виды деятельности. При этом все агенты компании должны пройти соответствующий курс обучения и получить персональные брокерские карты с индивидуальным номером. Такие меры, прежде всего, направлены на защиту прав и интересов клиентов и призваны минимизировать возможность недобросовестных действий со стороны агентов. Проверить регистрацию агентства недвижимости и его агентов можно на официальном сайте RERA по адресу www.rpdubai.com
Почему важно, чтобы агент был надлежащим образом зарегистрирован? Просмотреть ответ >>
Рынок недвижимости Дубая мультинационален. Покупатели, продавцы, арендодатели и арендаторы, обычно, являются иностранными гражданами. Где им искать друг друга в случае, если что-то пошло не так? Поэтому агентство недвижимости, имеющее зарегистрированный офис в Дубае, является серьезным гарантом сделки. Кроме этого, немаловажным фактором является требование законодательства о 100% владении такой компанией местными жителями — гражданами ОАЭ.
Действительно, в большинстве случаев агентство недвижимости выступает третьей стороной в сделке между продавцом и покупателем, гарантируя интересы обоих. Например, как правило, именно агентство принимает задаток от покупателя и удерживает его у себя до момента финальных расчетов и регистрации сделки.
Для покупателя это гарантирует возврат задатка, если сделка не состоится по вине продавца. А продавец, в свою очередь, может рассчитывать на выплату суммы задатка в качестве компенсации, если сделка не состоится по вине покупателя.
Возможно ли иностранному гражданину России приобрести в собственность недвижимость в Дубае, обратившись в банк Дубая за получением ипотечного кредита на покупку такой недвижимости? Просмотреть ответ >>
После кризиса банки ОАЭ значительно ужесточили правила выдачи ипотечных кредитов. На сегодняшний день практика такова, что получить финансирование на покупку недвижимости могут только резиденты ОАЭ, имеющие высокий подтвержденный доход от источников на территории ОАЭ. Кредиты лицам, не имеющим статус резидента ОАЭ, фактически не выдаются.
IMEX Real Estate — специализированное агентство недвижимости, предоставляющее клиентам полный спектр услуг на рынке недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов, начиная с предварительных консультаций и заканчивая послепродажным сопровождением.
