Вопросы о недвижимости Австрии

Просмотреть ответ <<

Действительно, иностранцы, в том числе и гражданин РФ, не могут напрямую купить недвижимость в Австрии. В этом особенность законодательства федеральных земель этой страны. Чтобы купить недвижимость в Австрии российскому гражданину потребуется создание компании. Однако в каждом правиле есть свои исключения (хотя процедуры создания юридического лица пугаться не следует).

Но сначала о правилах.

Во-первых, процедура регистрации австрийского юридического лица технических трудностей не представляет. Весь процесс, как правило, занимает от 1 до 2 недель. Договор на создание юридического лица готовится адвокатом и им же регистрируется в торговой палате соответствующей федеральной земли. Причем, все это делается в удаленном доступе без необходимости выезда на место.

Во-вторых, вы становитесь учредителем австрийской компании. Если вы ведете или собираетесь начать свое дело в Альпийской республике, то имеет смысл выбрать юридическое лицо в форме GmbH (российский аналог Общества с ограниченной ответственностью) или AG (Акционерное общество). Однако следует помнить, что даже при отсутствии хозяйственной деятельности содержание таких компаний потребует ежегодных расходов: налоги, бухгалтерская отчетность, аудит.

В-третьих, если такая компания вам нужна исключительно для покупки недвижимости в Австрии, то разумнее выбрать упрощенную форму юр.лица. В этом случае вы сэкономите время на оформлении, налогах (до определенного уровня дохода фирмы вообще не облагаются налогом), зарплате австрийского директора (его также нет необходимости содержать).

А теперь об исключениях. К ним относится австрийская недвижимость, обладающая статусом "второго жилья" (Zweitwohnsitz) и расположенная на соответствующих земельных участках. Для покупки такой недвижимости создание юридического лица не требуется.

Просмотреть ответ <<

Разумеется, все зависит от федеральной земли, региона и месторасположения. Если вы хотите не только отдыхать в своей квартире (или доме), но и сдавать ее в аренду через управляющую компанию на время вашего отсутствия, то лучше выбирать Вену или всесезонные курортные регионы страны. Где, например, зимой можно кататься на лыжах, а летом загорать, купаться или ловить рыбу на озере, принимать процедуры в термальных комплексах или заниматься спортом (гольф, теннис, велосипедные и конные прогулки). Такими областями славится, в частности, земля Зальцбург.

Средний доход от аренды, на который можно действительно рассчитывать, это 5-6%. При определенных условиях и энергичности управляющей компании этот процент можно повысить до 7-8%. А при покупке австрийской недвижимости с использованием ипотечного кредита, процент доходности на вложенный капитал можно довести до 12-14%.

Одно следует иметь в виду, что если 5-10 лет назад в туристических зонах Австрии популярны были студио и односпальные квартиры, то в последние годы б?льшей популярностью стали пользоваться квартиры (или дома) на 2-4 спальни.

Просмотреть ответ <<

Хотя в Австрии при выдаче банковских кредитов к иностранцам предъявляют более жесткие требования, однако получить ипотечный кредит под покупку жилой недвижимости вполне реально. Чем уже воспользовались многие клиенты нашей компании.

Покупатель должен оплатить не менее 40-45% от стоимости недвижимости. На оставшуюся сумму австрийский банк выдает кредит. Обычно срок определяется в 10-20 лет под 2,3-3% годовых. Однако кредит можно погасить раньше и без штрафных санкций.

При открытии кредита австрийский банк взимает следующие проценты:

Разовый банковский сбор за предоставление кредита — 1-2%,
кредитный налог государству — 0,8%,
запись в Земельную книгу условий кредита — 1,2%,

Для получения ипотечного кредита гражданину РФ необходимы документы:

— загранпаспорт,
— копия подписанного договора купли-продажи,
— выписка из торгового реестра о регистрации австрийской компании,
— если куплены апартаменты для сдачи в аренду: расчеты доходности от налогового консультанта или управляющей компании,
— подтверждение дохода заемщика (справка о зарплате или подтверждение дохода компании, в случае, если заемщик является владельцем компании, лучше предоставить перевод на немецкий справки НДФЛ 2).

Просмотреть ответ <<

В Австрии принято к стоимости недвижимости добавлять еще примерно 10% дополнительных расходов.

К ним относятся:

Налог на передачу права собственности от продавца покупателю — 3,5% от сделки.
Налог за регистрацию прав собственности (внесение записи в Земельную книгу) — 1%.
Комиссия маклера — 3,6% (регулируется специальным Законом о маклерской деятельности).
Гонорар адвоката — 2-3% (проверка объекта недвижимости и продавца, подготовка договора купли-продажи, его регистрация, оплата мелких сборов и пени, внесение записи в Земельную книгу, получение выписок и оригиналов юридических документов для покупателя).

Просмотреть ответ <<
В каждой австрийской федеральной земле существует собственное земельное законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью. В Тироле законы в отношении покупки недвижимости более строгие, чем в остальных землях (и по отношению к самим австрийцам и уж тем более по отношению к иностранцам). По закону частные лица и компании, имеющие гражданство или созданные под юрисдикцией страны, входящей в Евросоюз, приравниваются к австрийским гражданам.

Другое дело, что каждый дом, в т.ч. и квартира в Австрии, имеет определенный статус, например, постоянного жилья, "второго дома" и т.д. Соответственно, оформляя сделку с недвижимостью, местный адвокат должен иметь в виду этот статус и помочь вам правильно оформить недвижимость в собственность. Для того чтобы жить в своей квартире, даже купленной через компанию, не обязательно подписывать договор аренды. Вопрос по налогообложению не совсем понятен.