Вопросы о недвижимости Италии

Просмотреть ответ <<
Если недвижимость приобретается у застройщика, то оплате подлежат:

— НДС — 10% от оценочной стоимости недвижимости,
— кадастровый налог — 168 евро,
— регистрационный (гербовый) сбор — 168 евро,
— ипотечный (к ипотеке отношения не имеет) налог — 168 евро,
— гонорар нотариуса,
— услуги агентства (как правило, 3-6% от стоимости объекта).

Если Вы покупаете недвижимость у частного лица, то оплачиваете:

— ипотечный налог (к ипотеке отношения не имеет) — чуть менее 3% от оценочной стоимости недвижимости,
— кадастровый налог — 1%,
— гербовый сбор — 7%,
— гонорар нотариуса,
— услуги агентства (как правило, 3-6% от стоимости объекта).

Гонорар нотариуса исчисляется по ступенчатой схеме и зависит от стоимости недвижимости.
Например, если апартаменты стоят 300 000 евро, то гонорар нотариуса может составлять 2 000 или 2500 евро, при покупке апартаментов или виллы в 3 млн евро, гонорар нотариуса составит около 20 000 евро, но всегда рассчитывается в каждом конкретном случае отдельно.

Просмотреть ответ <<
Если не принимать во внимание время, затраченное на поиск, выбор объекта недвижимости, ознакомительный тур, а точкой отсчета считать момент внесения депозита за выбранный объект на счет продавца, то, в среднем, процедура оформления всех документов по переходу права собственности к покупателю занимает 1,5-2 месяца.

Хотя все индивидуально и порой зависит от субъективных факторов, при отсутствии таковых — всю процедуру по переходу права собственности можно завершить в течение месяца, но иногда, например, покупатель сам же затягивает сроки оплаты по предварительному договору или договору купли-продажи.

Просмотреть ответ <<
Так сложилось, что два главных города Италии, Рим и Милан, являлись и будут являться наиболее надежными и прибыльными городами для инвестирования в недвижимость.

Они входят в пятерку наиболее прибыльных в отношении инвестирования в недвижимость городов Европы, уступая Брюсселю, Амстердаму и Берлину. Валовая годовая доходность от инвестиций (выраженное в процентах отношение годового дохода от инвестиций к величине инвестиций) в Милане и Риме составляет 4,4% и 4,2% соответственно.

При сдаче в аренду приобретенной недвижимости в Милане и Риме окупаемость инвестиций происходит за 22 и 24 года соответственно.

За 2009 год цены на недвижимость в Милане выросли на 8,6%. Средняя цена сейчас — 3834 евро/кв. м, что на 305 евро больше по сравнению с предыдущим годом. Существенно выросли цены в Garibaldi-Porta Venezia, наиболее дорогом районе города (+13,3%, 5323 евро/кв. м) и историческом центре, где цены никогда не падали ниже 6000 евро/кв. м.

Остаются стабильным всегда спрос и цены на побережье Лигурии, а в активно развивающемся регионе Южной Италии — Калабрии с ее шикарной природой и чистейшим морем — спрос растет с каждым днем, а мировой финансовый кризис не отразился на ценах.

Относительно горнолыжных курортов — цены стабильны и даже показали небольшой рост в 2009 году в Piemonte (+0,5%) и Valle d'Aosta (+0,3%). А вот в районе Emilia Romagna's Apennines цены немного упали (-1,2%).

Просмотреть ответ <<
Мировой финансовый кризис затронул и банковскую систему Италии, хотя ипотечное кредитование пострадало здесь существенно меньше, чем в ряде других стран. Согласно данным Associazione Bancaria Italiana (Национальной ассоциации банков), спрос на ипотечное кредитование в Италии растет, но количество выдаваемых кредитов в послекризисный период сократилось.

Тем не менее, возможность получения кредита существует при выполнении определенных условий, но нужно быть готовым к тому, что процедура оформления кредита может занять несколько месяцев. Нерезиденты имеют право получать ипотечный кредит в банках Италии на срок от 5 до 20 лет. Процентные ставки — 4-7% годовых.
Условия ипотечного кредитования для нерезидентов несколько отличаются от условий, предоставляемых гражданам Италии.

Во-первых, ограниченный выбор банков. Далеко не все банки Италии работают с иностранными клиентами. Такая работа требует дополнительного соблюдения международных требований по борьбе с отмыванием денег. Банк, прежде чем заключить договор ипотечного кредитования, должен собрать полную информацию о своем клиенте (процедура KYC — Know Your Client), включая сведения о его доходах, профессиональной деятельности, учесть рекомендации банков и адвокатов, с которыми клиент имел дело ранее, и так далее.

Второе отличие неразрывно связано с первым — иностранцам необходимо пройти более сложную и продолжительную процедуру получения кредита, связанную с дополнительным сбором информации (упомянутой выше KYC).

Третья особенность, отличающая иностранцев от граждан Италии, в том, что для первых предусмотрена, как правило, большая сумма первоначального взноса. Она может составлять 30-50% от стоимости недвижимости, тогда как для итальянцев — только 20-30%.

Просмотреть ответ <<
Италия — страна, где Правительство четко регулирует и защищает права иностранных граждан при приобретении недвижимости.

Согласно законодательному декрету Правительства Италии № 122/2005, при покупке строящихся объектов недвижимости покупателю в обязательном порядке выдается банковская гарантия, призванная возместить все оплаченные им суммы в случае возможной неплатежеспособности застройщика. Банковская гарантия покрывает денежные суммы, уплаченные покупателем, до момента подписания окончательного договора купли-продажи.

Кроме того, в соответствии со статьей 4 законодательного декрета № 122/2005, в момент подписания окончательного договора купли-продажи Застройщик предоставляет покупателю страховку, которая покрывает затраты покупателя в случае обнаружения строительных дефектов здания в течение 10 лет.

Просмотреть ответ <<
Как и в большинстве других европейских стран, приобретение недвижимости в Италии не дает вида на жительства, а следовательно срок пребывания в стране — ограничен.

Вы можете въезжать в страну по мультивизе, полученной после оформления недвижимости в собственность, и пребывать в Италии не более 180 дней в году в общей сложности, и не более 3-х месяцев в одном полугодии в частности.

Если Вы заинтересованы в постоянном проживании на территории страны, один из вариантов — открыть собственный бизнес на территории Италии, после чего Вы имеете право подавать документы на получение вида на жительство.

Просмотреть ответ <<
В соответствии с итальянским законодательством все предварительные договоры на приобретение недвижимости и договоры купли-продажи заключаются на итальянском языке. Только лица, хорошо владеющие итальянским языком, имеют право подписывать договоры купли-продажи, потому что стороны обязаны полностью понимать юридические последствия подписания договора.

Следовательно, иностранные покупатели, не владеющие итальянским языком, имеют две возможности:

— назначить переводчика, который в присутствии нотариуса переведет содержание договора и волеизъявления сторон; в этом случае покупатели имеют право подписать акт купли-продажи.

— назначить законного представителя (предпочтительно юриста) для подписания акта купли-продажи от их имени.

Просмотреть ответ <<
Приобрести недвижимость в долевую собственность в Италии возможно. Размер доли в собственности практически никак не влияет на процесс получения мультивизы.

Следует разделять понятия «владение недвижимостью в Италии» и «получение визы», поскольку покупка итальянской недвижимости дает право и существенное основание подавать документы на получение годовой мультивизы (вне зависимости от доли в собственности), но не 100% гарантию ее получения.

Решение о выдаче виз принимается Посольством Италии. На практике, если все документы в порядке, годовую визу (со сроком пребывания не более 180 дней) вам откроют. Наша компания оказывает поддержку в получении мультивиз.

Просмотреть ответ <<
К сожалению, мы не можем предоставить вам типовой договор купли-продажи недвижимости в Италии, поскольку каждая строительная компания имеет свой вариант.

Мы не рекомендуем использовать типовые версии и советуем всем покупателям, несмотря на то, что Италия — это страна с многолетними юридическими традициями, воспользоваться услугами международных юридических компаний с хорошей репутацией для проверки статуса приобретаемой недвижимости и сопровождения сделки.

Просмотреть ответ <<
Что касается стандартного документооборота, то он представляет собой следующее:

1. Заключение предложения о покупке

Процесс приобретения недвижимости начинается с предложения о покупке, которое подписывается обеими сторонами и содержит информацию о собственности, договорную цену и порядок и условия оплаты.

Цель подписания предложения о покупке — снять недвижимость как объект продажи с рынка, как правило, на срок до 30 дней.

Одновременно с подписание предложения Покупатель уплачивает сумму в размере 3000 евро в качестве депозита и гарантий того, что застройщик не будет проводить переговоры о продаже этой собственности с другим потенциальными клиентами в течение вышеуказанного периода.

2. Заключение предварительного договора купли-продажи

После уплаты депозита в течение 30 дней стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, являющийся основным этапом всей процедуры (при невыполнении данного условия вышеупомянутая сумма в 3 000 евро не возвращается).

Существует вполне определенная причина, по которой почти каждая покупка в Италии происходит по схеме: предложение о покупке - предварительный договор купли-продажи, — несмотря на название (предварительный), данный договор является самым юридически обязывающим и регламентируется Гражданским Кодексом Италии. В соответствии со статьей 2932 ГК предварительный договор купли-продажи исполняется по решению суда, если одна из сторон не выполняет своих обязательств.

Содержание предварительного договора:

Предварительный договор купли-продажи недостроенной недвижимости полностью регламентируется недавно принятым законом (законодательное постановление 122/2005 Италии), основная цель которого состоит в защите статуса и капиталовложения покупателя.

Каждый предварительный договор должен содержать:

- подробную кадастровую информацию о земельном участке;
- информацию о собственности на земельный участок и соответствующих документах, подтверждающих право собственности;
- правовой статус земли (должна быть указана подробная информация о кредитах и других юридических обременениях при их наличии);
- информацию о полученных разрешениях (разрешение на разделение земельного участка при необходимости, разрешение на строительство);
- продолжительность строительных работ и точное время завершения, передачи и приемки объекта.

В соответствии с данным порядком и несмотря на то, что предварительное получение разрешения на строительство не является обязательным, любой предварительный договор купли-продажи может быть подписан на законных основаниях, если застройщик по крайней мере подал заявку на получение разрешения на строительство (в этом случае в договоре должен быть указан регистрационный номер заявления).

Кроме того, в зависимости от характеристик будущей недвижимости предварительный договор купли-продажи должен также содержать полное описание собственности и включать следующие приложения:
- план всего комплекса;
- план отдельной единицы недвижимости;
- детальную строительную спецификацию, которой застройщик должен строго придерживаться при проведении строительных работ.

3. Внесение депозита и оплата гарантий

Одновременно с подписанием предварительного договора купли-продажи покупатель должен внести депозит, как правило, в размере 40-50%. Данная сумма будет вычтена из полной цены объекта, и в случае если покупатель решит отказаться от сделки, депозит будет на законных основаниях удержан застройщиков в качестве компенсации.

Существенную защиту прав покупателя представляет собой банковская (страховая) гарантия на строительные работы.

Действующая гарантия должна отвечать следующим критериям:

- быть обязательной и включенной в продажную цену. Предварительный договор купли - продажи, заключенный без данной гарантии, является недействительным, и, кроме того, застройщик не имеет право взимать за нее дополнительный сбор;
- должна быть выдана банком или страховой компанией, имеющими соответствующую лицензию, выданную Министерством экономики, и зарегистрированными в специальном реестре Банка Италии;
-должна покрывать все суммы, уплачиваемые покупателем застройщику до момента подписания акта купли-продажи;
-покрывать убытки в случае банкротства застройщика;
- содержать положение, в котором будет указано, что в случае банкротства застройщика, страховая компания обязана выплатить покупателю причитающуюся сумму в течение 30 дней без необходимости предварительного судебного иска о возмещении убытком (что может занять годы).

Если гарантия, предоставленная застройщиком, не удовлетворяет изложенным выше требованиям и условиям, предварительный договор купли-продажи считается недействительным.

4. Завершение сделки и акт купли продажи

Важно уяснить, что предварительный договор купли-продажи не преследует цели передачи прав собственности (которая еще не существует), а заключатся для установления взаимных обязательств между покупателем и застройщиком (продавцом). Передача прав собственности происходит при подписании акта купли-продажи.

Акт купли-продажи ("нотариальный акт")— это соглашение, по которому собственность после завершения строительства переходит к покупателю. Он должен быть составлен нотариусом, государственным чиновником, действующим от имени государства в интересах обеих сторон.

После подписания акт купли-продажи передается обеим сторонам и регистрируется в Регистрационном бюро реестров недвижимости ("Conser vatoria dei Registri Immobiliari"), а одна из копий остается на хранении в архиве нотариуса. Акт купли-продажи является подтверждением права собственности.

В соответствии с итальянским законодательством, только лица, хорошо владеющие итальянским языком, имеют право лично подписывать акты купли-продажи, потому что стороны обязаны полностью понимать юридические последствия подписания договора. В связи с этим, иностранные покупатели, не владеющие итальянским языком, имеют две возможности:
- назначить переводчика, который до нотариата переведет содержание договора и волеизъявления сторон; в этом случае покупатели имеют право подписать акт купли-продажи;
- назначить законного представителя (предпочтительно юриста) для подписания акта купли- продажи от их имени; в этом случае присутствие покупателя у нотариуса не обязательно.

Налоги и расходы, связанные с процессом приобретения недвижимости
(Все налоги на покупку взимаются нотариусом от имени государства при подписании акта купли-продажи):

1. НДС (I.V.A.): в размере 10% от продажной цены. Если покупатель намерен переехать в Италию на постоянное место жительства, и данная недвижимость является первой собственностью, которой он владеет в данной стране, ставка НДС составляет 4%. В этом случае покупатель должен стать резидентом в течение 18 месяцев.
2. Налог на регистрацию (Impos ta di Registro): 168 евро вне зависимости от стоимости недвижимости.
3. Ипотечный сбор (Impos ta Ipotecaria): 168 евро. Данный сбор взимается вне зависимости от того, была ли недвижимость приобретена в кредит или нет.
4. Кадастровый сбор (Imposta Catastale): аналогично предыдущим пунктам.

Кроме того, нужно принять во внимание гонорар нотариуса. Размер гонорара нотариуса устанавливается Национальным нотариальным советом в зависимости от стоимости недвижимости. Он может составлять около 2% от продажной цены.

Просмотреть ответ <<
Ограничений на покупку жилья для иностранцев в Италии не существует, т.е. гражданин любой страны, соблюдая условия и порядки при приобретении недвижимости, могут купить и оформить в собственность недвижимость.

Просмотреть ответ <<
Да. Заключение сделки возможно без выезда заграницу по стандартной схеме приобретения жилья.

При этом вам необходимо будет оформить доверенность на лицо, которое будет вашим представителем и переводчиком у нотариуса в Италии. Оригиналы всех документов будут отправлены в Италию через курьерскую службу доставки почты.

Просмотреть ответ <<
Единовременные налоги при покупке недвижимости:

1. НДС (I.V.A.): в размере 10% от продажной цены. Если покупатель намерен переехать в Италию на постоянное место жительства, и данная недвижимость является первой собственностью, которой он владеет в данной стране, ставка НДС составляет 4%. В этом случае покупатель должен стать резидентом в течение 18 месяцев;
2. Налог на регистрацию (Impos ta di Registro): 168 евро вне зависимости от стоимости недвижимости;
3. Ипотечный сбор (Impos ta Ipotecaria): 168 евро. Данный сбор взимается вне зависимости от того, была ли недвижимость приобретена в кредит или нет;
4. Кадастровый сбор (Imposta Catastale): 168 евро.
5. Услуги нотариуса: 2-3% от суммы сделки.

Постоянные (ежегодные) налоги на недвижимость:

Подоходный налог. Лицо, не проживающее постоянно в Италии, несмотря ни на что, должно предоставлять ежегодную декларацию о доходах от деятельности в Италии для целей налогообложения (например, от сдачи в наем собственности, находящейся в Италии). Некоторые суммы вычитаются из налогооблагаемой базы — расходы на ремонт, управленческие расходы, местные налоги, и т.д. Этот доход должен также декларироваться покупателем в стране постоянного проживания.

I.C.I.: местный налог, уплачиваемый всеми собственниками недвижимого имущества или земли в Италии, не проживающими постоянно в Италии, если данный объект не является первой собственностью. Сумма налога рассчитывается на основании официальной стоимости собственности ("renita catastale") установленной для всех объектов недвижимости в Италии. Официальная ставка составляет примерно 0,4% - 0,7% от официальной стоимости недвижимости. Фактическая же ставка устанавливается местными властями в зависимости от размеров, местоположения, класса и категории недвижимости. ICI уплачивается двумя платежами: в июне и в декабре.

Налог на прирост капитала. Не взимается, если собственник продает недвижимость через пять лет после приобретения. В случае продажи менее чем через пять лет, взимается налог, ставка которого зависит от числа лет владения имуществом.

Налог на имущество. В Италии нет налога на имущество

Просмотреть ответ <<
Ежегодные расходы на содержание недвижимости:

Если вы покупаете недвижимость, которая является частью комплекса, в который включены некоторые общественные зоны — сады, дороги, бассейны, теннисный корт и т.д., то вам необходимо будет оплачивать расходы кондоминиума. Они рассчитываются и зависят от размеров единицы недвижимости и самого комплекса.

Вывоз мусора (Rifiuti Solidi Urbani). Платеж составляет около € 50-100 раз в год. Он может быть разделён на 4 части или выплачен единовременно.

ENEL (электричество). Платежи производятся раз в два месяца, и одноразовый ежегодный платёж составляет € 51.

Цены на потребление:
Первые 1500 кВт/ч > € 7,48
1501-2100 кВт/ч > € 22,97
2101-3000 кВт/ч > € 12,64
> 3001 кВт/ч > € 9,12


Телефон. Ежемесячный платеж = € 14,57. Оплачивается раз в два месяца.

Вода. Цены варьируются от региона к региону и оцениваются от € 0.40-0.70 за кубический метр; счета оплачиваются два раза в год.

Газ. Цены варьируются от региона к региону. Если ваш дом подключен к сети, примерная стоимость будет составлять от € 0.50-1.40 за кубический метр.

Просмотреть ответ <<
Если вы собираетесь перепродать свою недвижимость в Италии, то порядок действий остается точно таким же, как и при покупке. Единственное, что теперь встаете на место продавца (застройщика).

При перепродаже объекта существует несколько вариантов действий.

1. Вы можете обратиться непосредственно к застройщику или компании-агенту, которая продала вам недвижимость, с просьбой выставить ваш объект на повторную продажу. При этом вы заключаете соглашение с компанией, в котором прописываете условия продажи (например, если вы продаете квартиру с мебелью, то это нужно обязательно указать), а также комиссионный процент для компании за работу. Компания или застройщик находят для вас клиента, и далее схема приобретения жилья проходит по стандартной процедуре.

2. Вы можете сами заняться поиском потенциальных покупателей через любые доступные для вас каналы.

При перепродаже недвижимости стоит учитывать самый главный фактор: в случае, если вы являетесь владельцем недвижимости меньше, чем 5 лет, вам необходимо будет заплатить налог на прирост капитала, который рассчитывается исходя из числа лет владения недвижимостью.

Любые сделки по недвижимости должны оформляться у нотариуса. Напомним, что нотариусы в Италии обладают большими полномочиями: составление грамотного и юридически законного договора купли-продажи, проверка недвижимости на чистоту. Нотариус представляет в своём лице итальянское государство, поэтому, он отвечает за сделку и за совершение нотариального акта, контролирует оплату и осуществляет оформление собственности на основании итальянского законодательства.

Просмотреть ответ <<
Да, конечно. Для того чтобы приобрести недвижимость на имя вашей дочери, которая не является резидентом Италии, ваша дочь должна оформить доверенность на ваше имя (доверенность можно оформить в России).

Кроме того, доверенность на покупку может быть оформлена также не только на вас, но и на любого другого резидента Италии. При наличии такой доверенности вы сможете завершить процесс покупки недвижимости у нотариуса по стандартной процедуре.

Просмотреть ответ <<
Любой собственник недвижимости в Италии может сдавать свою недвижимость в аренду. При этом заниматься этим он может как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами управляющей компании.

При самостоятельной сдаче в аренду собственник ищет клиентов, занимается подготовкой и непосредственной сдачей жилья, а также следит за оплатой коммунальных счетов самостоятельно.

В случае если вы решили воспользоваться услугами управляющей компании, процесс сдачи в аренду для вас значительно упрощается, поскольку обычно управляющая компания выполняет следующие функции:

Следит за жильем в отсутствие собственника, за его сохранностью, чистотой, порядком.
Оплачивает коммунальные платежи, сборы кондоминиумов, все прочие сборы.
Сдает недвижимость в аренду.

За свои услуги управляющая компания берёт процент от суммы аренды недвижимости. Все эти детали прописываются в контракте между собственником и управляющей компанией.

Наиболее выгодным и удобным для собственника вариантом является программа гарантированной аренды, когда управляющая компания даёт клиенту гарантированную доходность, тем самым, беря на себя некоторые риски. Как правило, процент гарантированной доходности в Европе не превышает 6% чистого дохода (т.е. собственник получает 6% от стоимости недвижимости на свой счёт ежегодно).

При этом такие моменты, как оплата коммунальных платежей, а также спрос на недвижимость и обеспечение бронирования апартаментов ложатся на плечи управляющей компании, что письменно подтверждается в договоре.

Необходимо учитывать, что с задекларированного дохода от аренды необходимо уплачивать подоходный налог. Этот налог может уплачиваться как в Италии, так и в России на основании международных соглашений между нашими странами:

Соглашение о поощрении и взаимной защите капиталовложений (Федеральный закон от 17 декабря 1996 г. № 154-ФЗ "О ратификации Соглашения между Правительством Российской Федерации и правительством Итальянской Республики о поощрении и взаимной защите капиталовложений", принят Государственной Думой 22 ноября 1996 года, одобрен Советом Федерации 04.12.1996 года).

Договор об избежании двойного налогообложения (Федеральный Закон № 129-ФЗ от 05.10.97 "О ратификации конвенции между правительством РФ и правительством Итальянской Республики об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал и предотвращении уклонения от налогообложения", принят Государственной Думой 12 сентября 1997 года, одобрен Советом Федерации 24.09.1997 г.).

Подоходный налог в Италии составляет 25% - 40 % годового дохода и варьируется в зависимости от региона. Например, в Калабрии он составляет 25%.

В зависимости от управляющей компании и ее место регистрации возможен перевод денег на счет клиента на любой счет в любой стране. Если деньги переводятся в Россию, то клиент по закону должен задекларировать свой доход в России и заплатить налог как налог с доходов физических лиц.