Вопросы о недвижимости США

Просмотреть ответ <<
В США нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами.

Процесс может несколько отличаться от штата к штату.

Здесь приводится пример типичной процедуры оформления в собственность недвижимости в Калифорнии.

Она состоит из следующих этапов:

— подписание договора с лицензированным агентом по недвижимости о том, что агент будет представлять вас (эксклюзивно) в качестве «агента покупателя»;

— выбор домов из предоставленных в листинге, соответствующем критериям выбора покупателя, осмотр домов с агентом, выбор желаемой недвижимости;

— проведение переговоров с агентом продавца об условиях приобретения: предложение (offer), ответное предложение (counter offer), принятие (acceptance), составление контракта о покупке (Real Estate Purchase agreement).

При этом покупатель предоставляет чек с суммой залога (часто в размере 1% от стоимости).

— открытие Escrow с участием Тitle Company — независимой фирмы, помогающей довести процесс до успешного завершения по всем многочисленным законам.

Участие Тitle Company значительно облегчает процесс и заменяет аналогичный процесс с адвокатом. В некоторых штатах по прежнему используются адвокаты.

— Изучение сторонами всех соответствующих документов;

— проведение Physical Inspection (инспекция физического состояния недвижимости) в течение 7 дней после открытия Escrow;

— переговоры с агентом продавца по итогам Physical Inspection;

— проведение Termite Inspection (инспекция о наличии термитов). Если термиты обнаружены, продавец обычно платит за их устранение;

— получение Preliminary Title Report — подтверждение того, что недвижимость не обременена легальными проблемами;

— получение финансирования (если недвижимость приобретается с помощью кредита);

— оформление договора страхования недвижимости;

— завершение процесса приобретения — оформление окончательных документов.

Просмотреть ответ <<
К сожалению, сложность получения ипотеки иностранцами значительно повысилась после возникновения «кризиса недвижимости» в США.

Положение изменится после стабилизации рынка, но тогда уже пропадут сегодняшние возможности приобретения недвижимости по значительно заниженным ценам, наличие которых объясняется продолжением этого кризиса.

Поскольку ситуация с ипотекой нестабильна в данный момент и периодически меняется, поиск банков и компаний, готовых предоставить кредит на покупку, приходится производить, когда клиент определяется в выборе типа жилья и его местонахождения.

Просмотреть ответ <<
Поскольку детали в разных штатах могут несколько отличаться, используем пример Калифорнии:
приняв предложение покупателя и подписав с ним договор купли-продажи, продавец жилья не имеет юридического права расторгнуть договор. При этом покупатель оставляет за собой право отказаться от сделки, если банк откажет ему в ипотечном кредите, и может забрать назад авансы.

Первый аванс в Калифорнии часто составляет 1% oт цены или меньше, его вносят при подаче предложения.

Если оно принято, покупатель имеет право провести техническую инспекцию покупаемого жилья. Имеются специальные службы лицензированных специалистов, которые занимаются исключительно такими инспекциями. Такая услуга стоит несколько сот долларов и очень рекомендуется.

Продавцу предоставляется список обнаруженных неполадок, после чего продавцу дается возможность их устранить или предложить покупателю соответствующую компенсацию.

Если продавец отказывается, то покупатель может расторгнуть контракт без каких либо последствий, и залог при этом возвращается.

В Калифорнии (стандарт но может быть изменен по договоренности сторон) обычно можно расторгнуть контракт без материальных последствий в течении первых 17 дней.

Просмотреть ответ <<
Агенты по недвижимости обязаны получить лицензию на право практиковать куплю/продажу недвижимости в каждом штате, где они собираются работать.
Обычно агенты лицензированы только в том штате, где они проживают, и часто сотрудничают с агентами в других штатах.

Просмотреть ответ <<
Владение недвижимостью в США само по себе не дает иностранцам права получения вида на жительство, но может помочь при получении въездной визы.

Въезд в США возможен по вызову, по туристической визе или по рабочей визе.

Виза выдаётся в случае успешного прохождения собеседования в консульстве или посольстве США, на котором необходимо убедить сотрудников посольства в том, что вы не намереваетесь остаться в США нелегально и имеете твердые связи с Россией и намерения вернутся.

Вид на жительство («грин-карта») получают несколькими способами:

— выиграв её в лотерею, которая проводится Американским правительством каждые год-два,

— путем воссоединение семьи или вступления в брак с гражданином США,

— имея рабочую визу, которую «спонсировала» компания,

— имея капиталовложения в экономику США от $500 тыс до $1 млн — в зависимости от штата и города.

Необходимо предоставить работу как минимум 10 работникам на протяжении не менее двух лет. Покупка бизнеса с соответствующим количеством работников также дает право на получение «грин-карты». Различные детали здесь очень важны, так что необходима консультация иммиграционного адвоката.

Через 5 лет после получения «грин-карты» можно подать на гражданство.

Просмотреть ответ <<
Сан-Диего можно без преувеличения назвать жемчужиной не только Западного побережья США, но и всей Америки.

Город находится на берегу Тихого океана и обладает уникальным микроклиматом и очень живописным ландшафтом. Дневная температура колеблется между 19 и 28 градусами тепла по Цельсию с отсутствием чрезмерной влажности в воздухе и почти ежедневной солнечной погодой.

Тем самым Сан-Диего представляет собой прекрасные возможности для времяпровождения на свежем воздухе и занятий спортом круглый год.

Очень популярны такие виды спорта как серфинг, плавание, езда на велосипеде, теннис, гольф, бег, а зимой - горнолыжный спорт (всего в 2 часах езды от Сан-Диего).

Существуют даже соревнования, в которых атлеты соревнуются сначала в серфинг в океане, а затем на горных лыжах в тот же или последующий день.

Средние температуры в течение года.

Русскоязычные жители Сан-Диего Olley и Nat составили прекрасную веб-сайт на русском языке.

Просмотреть ответ <<
На этот вопрос однозначно ответить невозможно. Скажем, на Манхэттене в Нью-Йорке такая квартира может запросто стоить больше $600,000 в то время как где-нибудь в глубинке в США (тоже в хорошем районе) она может стоить $50,000 и меньше.

В Сан-Диего в по-настоящему хорошем районе с лучшими школами и т. п., но не на берегу океана, цена может начинаться от $180,000. Эти цены действительны сейчас, еще 2 -3 года назад такая квартира могла стоить на $100-$150 тысяч больше.

Просмотреть ответ <<
Ограничений на аренду нет, кроме как по времени пребывания в стране. То есть виза действительна на определенный срок пребывания в стране (180 дней к примеру), после этого обычно надо выехать буквально на день. В Сан-Диего это легко осуществимо, так как до Мексики - буквально 40 минут (или меньше) на машине.

Просмотреть ответ <<
Съемщик никаких дополнительных налогов не платит. Если владелец сдает квартиру/ дом, то он платит налоги на доход (рент) минус все возможные расходы (включая проценты на заём, если таковой есть) минус так называемую «depreciation» (то есть «устаревание» дома - 1/ 27 от стоимости дома в год).

Просмотреть ответ <<
Этот вопрос очень тонкий, поэтому нужно обсуждать индивидуально.

Просмотреть ответ <<
Тип визы не влияет на возможность покупки собственности в США.

Просмотреть ответ <<
Да, есть несколько вариантов оформления. В Калифорнии обычно собственность считается общей между мужем и женой, если не было специального договора. Есть разница между Community property и Joint Tenancy.

В первом варианте можно завещать свою долю, во втором автоматически половина собственности переходит к супругу после смерти.

Можно купить «отдельно» с согласия второго супруга. В таком варианте только один имеет полное право на собственность и может распоряжаться ею без согласия второго супруга.

Просмотреть ответ <<
Могу сказать про Южную Калифорнию и более конкретно про Сан-Диего, так как ситуация сильно отличается не только по Штатам и отдельным городам, но и внутри одного города: один район может быть на подъеме, а другой в упадке.

Общая картина в Южной Калифорнии (и не только, судя по заголовкам газет): «…лёд наконец тронулся». Опять же, 100% гарантии нет, все очень динамично и теоретически может измениться. Но народ начал покупать, так как и цены упали значительно, и ипотечный процент пока исторически очень низкий.

Средние цены с прошлого года поднялись в Сан-Диего примерно на 10-15%, но при этом еще вполне можно найти намного дешевле, чем 3 года назад.

Просмотреть ответ <<
Средняя аренда магазина в Сан-Диего составляла недавно примерно $240 за год за кв. метр.

Коммерческая недвижимость на продажу в Сан-Диего упала даже больше, чем дома и квартиры: примерно на 40%.

Просмотреть ответ <<
Этот вопрос нужно задавать иммиграционным адвокатам (много тонкостей), которые обычно дают первую консультацию бесплатно. Насколько мне известно, на «воссоединение семьи» это не работает, если вы замужем.

Есть немало русско-говорящих адвокатов. Ваша сестра сможет без труда найти такого адвоката, они всегда рекламируются в российских газетах. Если будут затруднения, обращайтесь напрямую, я вам постараюсь найти такого адвоката.

Просмотреть ответ <<
После подписания договора аренды клиент вносит оплату за первый месяц и сумму залога (обычно она равна ежемесячной сумме платежей).

Чаще всего арендодатель проверяет кредитную историю арендатора. Украина отличается тем, что здесь не существует социального кредитного номера, который используется для проверки кредитной истории, так что в этом случае можно просто запросить максимальный залог в соответствии с местным законодательством, в среднем это составит от 1.5 до 2 ежемесячных арендных платежей.

Договор аренды заключается обычно сроком на один год, 6 месяцев или может составляться ежемесячно. Здесь не должно быть никаких подводных камней, но лучше обратиться за консультацией к местным риелтору или адвокату, которые могли бы тщательно изучить договор аренды. За исключением случая, когда речь идет о простейшем соглашении аренды на время отдыха.

Единственный подводный камень, который здесь может появиться, — неоплачиваемые расходы, если арендатор плохо понимает английский язык.

Просмотреть ответ <<
Документы, необходимые для приобретения недвижимости в США без ипотеки:

1. Какая-нибудь виза на пребывание в США (туристические визы подходят).
2. Документы, подтверждающие личность.
3. Документы, подтверждающие наличие средств для покупки и возможность внести эти средства при "закрытии" транзакции покупки.

Ограничений в США на покупку недвижимости иностранцами нет никаких. Другое дело, если вы собираетесь сдавать эту недвижимость в аренду, в конце года придется готовить американский налоговый отчет и, скорее всего, заплатить некоторые налоги, хотя необязательно.

Просмотреть ответ <<
Ипотеку для иностранцев в Калифорнии в данный момент найти очень сложно.

Раньше поблеем с этим не было, - 30% доунпаймент, и дело сделано. После мирового кризиса ипотеку приостановили. Тем не менее, для получения ипотечного кредитования необходимы:

1. Рекомендации.
2. Письмо от бухгалтера, подтверждающее владение бизнесом как минимум 2 года с подписанием бизнеса и т.п.
3. Подтверждения из банка о наличии средств.
4. Перевод на английский язык.
5. Можно подавать совместно с другими владельцами.
6. Обычно adjustable rate mortgages 3/1 или 5/1 - то есть фиксированный процент на 3/5 лет, потом меняется раз в год.

Просмотреть ответ <<
Покупают здесь по разным причинам.

Во Флориде россияне покупают собственность в качестве второго дома для проведения отдыха, а также с целью инвестирования, так как цены здесь упали вдвое, и можно очень выгодно вложить средства в так называемые "foreclosure" - то есть то, что банки забрали за неуплату.

В Сан Диего кризис также ощущался, но не так, как во Флориде (очень зависит от района).

В Сан Диего чем дальше от побережья, больше похоже на Флориду (то есть уровень цен упал на 50% и больше). Такие объекты, конечно, подходят только для инвестирования.

Обычно в Южной Калифорниии рядом с первой линией приобретают недвижимость для себя с видом на рост цен. Сан Диего во время кризиса "упал" одним из первых и "поднимается" тоже одним из первых. Лучше климата, чем здесь и в близлежащей Orange County(на полпути между Сан Диего и Лос Анджелесом) в США нет, и потому все, кто приезжает сюда, влюбляются и хотят вернуться, так что спрос всегда есть и будет.

Просмотреть ответ <<
Обычно жилье в аренду сдается на 1 год, затем или продлевается по договоренности на следующий срок, или автоматически переходит на ежемесячную аренду.

Найти жилье в пределах 100 - 200 тыс. долл, пригодное на сдачу, - не проблема, но есть один важный вопрос: рассчитываете ли вы на ипотеку?

С ипотеками для иностранцев сейчас очень трудно, хотя при 50% есть варианты. Если оплата "наличными", то проблем нет, и возможности намного лучше, так как все продавцы настроены на наличный расчет.

Второй вопрос - на какую аренду вы рассчитываете?

За такую цену обычно можно купить только кондоминиум (но если использовать как 50% и купить дороже, то можно купить и дом в неплохом районе).

В кондоминиумах есть, конечно, дополнительная ежемесячная плата (платит владелец), и во всех вариантах есть годовой налог на недвижимость примерно 1.25%. То есть, это надо все учесть при расчетах. Кроме того, если использовать профессиональную компанию, которая будет рентовать и следить за жильем, то это тоже - дополнительная плата, примерно 8% от арендной платы, и часто отдельно одноразовая плата, если находят клиента.

Третий вопрос - вы хотите купить собственность только как инвестиции или с мыслью когда-то там жить? Районы могут сильно отличатся - иногда намного лучше соотношение аренды против цены в районах "попроще".

Просмотреть ответ <<
Все иммиграционные дела периодически меняются. Иммиграционные адвокаты намного лучшие источники такой информации.

По моим данным, наличие недвижимости не гарантирует и даже не дает преимуществ для получения визы и, тем более, не дает никаких дополнительных льгот для переезда в США на ПМЖ. Все эти риски есть, но насколько большие - сказать трудно. С визами положение улучшилось, но это следует обсуждать с адвокатами.

Просмотреть ответ <<
Ответы на вопросы неоднозначные. Если вы имели дело с агентами в России, то похожие критерии относятся и здесь.

1. Насколько вы комфортабельны в общении с агентом и более важно - насколько он готов уделить вам время.

Иногда агенты с огромным опытом заняты настолько, что внимание вам будем уделено минимальное, в то время как менее занятый агент сможет уделить вам столько времени, сколько понадобится.

Дело в том, что в США все агенты имеет доступ к тем же самым спискам домов на продажу - то есть более "опытный агент" не найдет вам дом, который будет не виден для другого агента - все видят то же самое. Опыт нужен при заключении сделки и в процессе между подачей предложения на покупку и окончательной покупки. Но опять же агенты всегда работаю под брокерами (такое правило), которые обычно очень опытные и должны держать руку на пульсе и проверять, как и что делает агент под брокером. Таким образом, для покупки опыт уступает по важности тому, насколько ваш агент может уделить вам время и "возиться" со всеми мелочами и передрягами в процессе покупки.

Услуги агентов при покупке почти в 100% абсолютно бесплатны, бывают редкие ситуации, но даже не стоит их обсуждать. Почти в 100% платит продавец, потом эти комиссионные делятся между агентами продавца и покупателя.

Страховка - нет однозначного ответа вообще. Нужно иметь ввиду величину дома и т.п. и т.д., а часто еще больше от места - то есть подвержены ли затоплениям, ураганам (как в Майами и во многих частях Флориды), землетрясениям и т.п. Надо узнавать про каждый конкретный случай, но можно уточнить, сколько платит сегодняшний владелец, чтобы получить какую-то начальную информацию.

Просмотреть ответ <<
Иммиграция в Америку очень сложное дело. Покупка жилья не обеспечивает никаких прав на проживание в США. Законы по штатам отличаются, иногда довольно серьезно, поэтому стоит по google.com найти иммиграционного адвоката и связаться. Иногда первая консультация бывает бесплатно.

Касательно квартиры во Флориде: я с удовольствием помогу найти надежного и опытного русско-говорящего агента во Флориде. Цены там просто "грохнули", сейчас можно очень дешево купить жилье.